章剑锋

为期两年的房地产调控现在终于出现一个好的兆头——国六条及实施细则的相继出台，显示出中央政府更加坚定的调控方向和不懈态度：重构市场秩序，破除固有利益格局，努力促使市场实现一次利益再分配。

之前两年的调控里，政府出于社会稳定、经济发展和化解投资风险的需要，采取了一些措施，由于没能从根本上理顺市场秩序，并使那些根深蒂固的棘手问题获得圆满解决，这些措施一度受到猜忌，市场与社会的双重矛盾随之迅速暴露——人们对现有的住房市场形势显得很不满意。

这要求政府不能单纯从经济稳健运行的角度来考量他们的宏观决策，因为那样将牺牲许多普通公众的利益。实际上，经济安全运行的最大基础是建立在市场平稳协调运转上的。要使市场趋向平稳，就必须使市场矛盾最小化，如果市场矛盾是趋向尖锐甚至不可调和态势的，那么，这就会对经济发展构成致命的威胁。

在房地产市场的所有矛盾中，供需矛盾是最主要的，也显得越来越不可调和，由这一矛盾又延伸出许多其他矛盾。这些矛盾的根源性问题在于普通消费需要的胶着，因此，化解市场矛盾需要从消费环节入手，改善供应结构、建设住房保障、稳定市场价格、重塑消费秩序，这是宏观调控的当务之急和重中之重。

两年以后决策层在这方面取得共识，于是调控重心发生了转折。这种安排是值得赞赏和肯定的。但是仍需注意，无论调控方向和原则怎么转变，房地产调控都是一项艰巨的工作。其艰巨性在于，它需要对多方利益进行合理而令人信服的再分配和再调整。不难发现，当牵扯到利益的时候，许多事情通常都会进行得很吃力，有时候甚至是无功而返。

本质上，房地产调控就是要建立一个自由市场。什么是自由市场？自由市场应该是一个好的市场、有充分取舍权利的市场，有着利多属性。在数学意义上，一个自由市场准确地说就是一个博奕场，这个博奕场有参与者、博奕策略和计分规则。

事实证明，在过去的10多年间，中国房地产市场并没有出现充分博奕，规则遭到破坏和漠视，策略主导权只掌握在卖方手中，参与者只有两类：一类是主动的，比如开发商和政府组织；一类是完全被动的，比如消费者。基于这个前提，买卖双方从来不可能站在同一水平线上进行商品贸易和等额互换，很多时候卖方可以完全决定买方的权益和命运——这显然不是一个自由市场，因为受到了人为操控和垄断，并且存在强权，不具备使市场意志自由流动、淘汰及选择的充分要件。

在此基础上，要使自由市场得以出现，只能进行一次利益重构。因为我们通常能够发现，阻碍自由市场进程的，恰恰是利益的勾结和作祟，在房地产市场中这表现得尤其明显。

利益链条很容易把握，因为中国官员的政绩考核体系中有一项GDP，GDP里又包含了多项产业的产值，其中，房地产的产值是后来居上的，这种产值不仅表现为它那强大的资金吸纳能力，还表现为对财政收支的贡献。这意味着，它对GDP的贡献非常之大。每年我们都能从各省的经济运行分析中看到它通过抽象数字的形式得以出现——在GDP核算中，这是一个核心项和必要项。

除了政绩，我们还能发现，一系列权钱交易也一度在房地产领域出现，从经济学角度来看，官员和商人同样是经济生活中的利益人，由于房地产业是个资金密集且高度不透明的产业，很容易滋生并完成种种不正当交易和洗钱行为，这给利益同盟的出现带来了便利。

此外，还有依附房地产业存在的上下游多类利益链条，这些利益链条有正当与非正当两类。比如人们经常会强调，房地产带动了若干行业的繁荣，这些行业中，有一些是产业链里的环节，比如建材、家装、物业管理；还有一些是完全异化的行业主体，比如以组织有偿活动牟利的会展、策划咨询、经纪顾问等。

以上利益形式又最终表现为市场上的公共利益体系受损，也就是说，GDP上去了，产业和经济发展了，财政也充盈了，但是，消费者的损失异常巨大，市场也遭到了空前的破坏和透支。

过去两年的调控为什么难尽如人意？因为有这些利益组织和环节的联合阻挠、抗衡、游说和抵触，这种强大的利益集团释放出来的力量是不容小觑的。

宏观调控要从根本上解决问题，就必须打破这种固有的利益格局。让买卖双方重新进行市场主体角色的定位，将交易行为置于博奕规则和自由取舍的环境里，让市场来决定利益总和的得与失。这就是本次调控需要实现的。

                                      《广州日报》已刊载此文，发表时有删节